Wynajem mieszkania to często długi i męczący proces, który wiąże się z wieloma formalnościami i kwestiami do przemyślenia. Dlatego dziś, aby nieco ułatwić Ci to żmudne zadanie, przybliżymy temat formalności związanych z wynajmem mieszkania w Polsce. Czym jest umowa najmu? Jakie rodzaje umów najmu masz do wyboru? Jakie obowiązki ma najemca, a do czego zobowiązany jest właściciel? Tego wszystkiego dowiesz się z dzisiejszego artykułu.
Umowa najmu, czym jest?
Umowa najmu w świetle polskiego prawa cywilnego to każda umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu może być rzecz ruchoma lub nieruchoma, a także części rzeczy jako całości, a nawet jej części składowe. Z najmu wyłączone są jednak wszelkie rzeczy zużywalne oraz prawa, takie jak prawa autorskie. Przepisy dotyczące umów najmu znajdują się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 659 do 692 oraz w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 172).
Forma umowy najmu w Polsce
Zgodnie z polskim prawem osoby uczestniczące w procesie wynajmu lokalu mają do wyboru trzy formy umowy. Mogą postawić na umowę cywilnoprawną, umowę najmu okazjonalnego oraz umowę najmu instytucjonalnego. Umowę cywilnoprawną może zaproponować najemcy każdy właściciel, niezależnie od tego, czy jest osobą prywatną, czy działa jako firma wynajmująca mieszkania w ramach swojej działalności. Umowę najmu okazjonalnego może wybrać wyłącznie właściciel będący osobą prywatną, natomiast umowa najmu instytucjonalnego jest dostępna tylko dla przedsiębiorcy.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego, kwestie prawne
Umowa najmu lokalu mieszkalnego to szczególna umowa najmu dotycząca lokalu wykorzystywanego przez najemcę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Najem lokalu mieszkalnego regulują ogólne przepisy Kodeksu cywilnego Rzeczypospolitej Polskiej dotyczące najmu (art. 659-679), a także szczególne przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali (art. 680-692). Dodatkowo umowa najmu lokalu mieszkalnego musi być zgodna z zasadami określonymi w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kodeks nie zastrzega szczególnej formy dla umowy najmu nieruchomości lub lokalu, ale dla umów dłuższych niż rok zaleca formę pisemną.
Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Jeśli chcesz wynająć pokój, mieszkanie lub dom, musisz zadbać o prawidłowo sporządzoną umowę najmu. Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać co najmniej następujące elementy:
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- strony umowy (imiona i nazwiska najemcy/najemców oraz właściciela/właścicieli)
- szczegółowy opis przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego) i jego wyposażenia,
- określenie wysokości czynszu i sposobu jego zapłaty,
- postanowienia dotyczące pokrywania innych kosztów związanych z lokalem,
- postanowienia dotyczące kaucji,
- prawa i obowiązki stron,
- czas trwania umowy oraz to, czy jest zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony,
- postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy najmu i zwrotu przedmiotu najmu,
- postanowienia określające sąd właściwy do rozstrzygania sporów.
Umowa najmu, obowiązki stron
Zastanawiasz się, jakie są obowiązki każdej ze stron? Właściciel jest zobowiązany wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na własny koszt. Najemca z kolei jest zobowiązany płacić czynsz w ustalonej wysokości, terminie i formie oraz używać przedmiotu najmu i dbać o niego w sposób przewidziany w umowie.
Umowa najmu, okres wypowiedzenia
Stosunek najmu wygasa automatycznie z końcem okresu, na jaki zawarto umowę. Jeśli okres nie jest określony, konieczne jest wypowiedzenie na piśmie zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku, terminów ustawowych.
Umowa najmu, podsumowanie
Niezależnie od tego, czy chcesz wynająć mieszkanie, pokój czy dom, prawidłowo sporządzona umowa najmu jest dla Ciebie zabezpieczeniem na wypadek ewentualnych problemów, dlatego zadbaj o to, aby przygotował ją profesjonalista z uwzględnieniem wszystkich wymogów prawnych.